El banco no presta sobre el precio que tú firmaste

Te aprueban un préstamo, sales del banco con ese número en la cabeza y lo conviertes en tu presupuesto. Buscas, negocias, firmas y pones fecha de cierre. Y entonces el banco manda al tasador. Aquí está lo que casi nadie te explica a tiempo: el banco no presta sobre el precio que tú firmaste. En este episodio: • El caso: firmas en 150,000 y el avalúo del banco dice 135,000 (números redondos, solo para que se entienda). Esa diferencia no se negocia, no se financia y no desaparece: se pone en efectivo el día del cierre, encima de todo lo demás. • Por qué pasa: el banco calcula sobre el valor de su propio informe de tasación, o sobre el menor de los dos. Que tú hayas pagado más es un riesgo que asumes tú. • Los tres caminos cuando aparece la brecha, y los tres son incómodos: conseguir la plata, volver donde el vendedor después de firmar, o no cerrar y perder la reserva. • Una preaprobación NO es una aprobación. La preaprobación habla de ti: de tus ingresos, tu historial y tus deudas. Cuando te la dieron todavía no había apartamento. La aprobación final habla de ti y de un inmueble concreto, y llega después del avalúo. • La pregunta que hay que hacer el primer día, y pedirla por escrito aunque sea en un correo: ¿sobre qué valor calculan lo que me prestan, sobre el precio o sobre el avalúo? • Qué preguntar además: qué porcentaje financian (cambia por banco y según seas residente o no) y qué va aparte — comisión de apertura, seguro de vida y seguro contra incendio. • Por qué el avalúo se pide TEMPRANO aunque haya que pagarlo sin saber si la compra se dará. • Lo que tiene que estar escrito en el contrato de compraventa: que la compra depende de que el banco apruebe, con una fecha, y qué pasa con lo entregado si no aprueba. Eso se negocia antes de firmar, que es cuando todavía tienes fuerza. • Contexto público: la tasa hipotecaria estaba en 11.47% a mayo de 2026, contra 11.40% en el mismo período de 2025. El costo del dinero no está dando saltos. Lo que se mueve es cuánto te presta cada banco y sobre qué valor te lo calcula. • Mito derribado: "si el banco ya me aprobó, yo compro cuando quiera". Ese dinero no está reservado en ninguna gaveta con tu nombre. Esa aprobación depende del avalúo de una unidad concreta, tiene fecha de vencimiento, y depende de que tu situación siga igual: si cambiaste de trabajo o sacaste un préstamo de vehículo, el banco lo vuelve a mirar antes de desembolsar. Propiedad de la semana: en Bávaro, Punta Cana. US$139,000, 154 m². Son dos propiedades bajo un solo título, con opción a rentar de forma independiente: un apartamento de 2 habitaciones y 2 baños con sala, comedor, terraza y lavandería, y al lado uno tipo estudio con entrada independiente. El residencial tiene seguridad 24/7, piscina, canchas deportivas, áreas verdes, parque para perros y ascensores. https://josephvergarapuntacana.com/propiedades/apartamento-en-bavaro-197034-1/ De dónde salió todo esto: • La tasa hipotecaria de 11.47% a mayo de 2026 frente al 11.40% de 2025, con datos de la Superintendencia de Bancos (El Dinero, 9 jul 2026): https://eldinero.com.do/371464/creditos-hipotecarios-se-encarecen-a-mayo-de-2026/ Lo que NO vas a oír aquí: ningún porcentaje de financiamiento ni condiciones de un banco concreto. Las cifras que circulan por internet se contradicen entre sí, así que el episodio te da la pregunta, no un número inventado. Y el caso del principio es un escenario para explicar el mecanismo, no el expediente de nadie. ¿Vas a comprar con financiamiento? Escríbeme y armamos las cuentas con el avalúo por delante, sin compromiso. Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y Bávaro Tel / WhatsApp: 829 726 0145 https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal, fiscal ni financiera: antes de firmar, consulta con tu abogado y tu contador.