# El primer papel ya no se pide donde tú crees

Episodio de [Joseph Vergara Punta Cana](https://escuchario.semeescucha.es/podcast/joseph-vergara-punta-cana), de Michael Navarro.

- Publicado: 27 de septiembre de 2026
- Duración: 10 min
- Audio: https://anchor.fm/s/116a1e00c/podcast/play/126359199/https%3A%2F%2Fd3ctxlq1ktw2nl.cloudfront.net%2Fstaging%2F2026-8-27%2F8631ad95-9a26-99be-26a8-b27430bc8597.mp3
- Página: https://escuchario.semeescucha.es/podcast/joseph-vergara-punta-cana/episodio/2698543-el-primer-papel-ya-no-se-pide-donde-tu-crees

## Sobre este episodio

El uso de suelo de esta zona cambió de oficina y casi nadie se enteró. Hoy va la cadena completa de papeles que hacen legal un proyecto, quién firma cada uno, y qué dice la ley cuando uno de ellos se dio mal. En este episodio: • El uso de suelo va primero: antes de los planos, antes de la licencia, antes del render. Es donde el gobierno local dice que en ese terreno se puede hacer eso que te venden. • Lo que cambió: desde el 1 de junio de 2025 la Oficina de Planeamiento Urbano de Verón-Punta Cana es, según el propio cabildo, la única autoridad competente para tramitar esos permisos en su territorio — y avisó de que los emitidos por el Ayuntamiento de Higüey ya no valen dentro del distrito. • De dónde sale ese poder. Ley 368-22, artículo 24, párrafo I: los gobiernos locales con capacidad de recaudación y más de quince mil habitantes "gestionan y autorizan el uso de suelo, a través de la Oficina de Planeamiento Urbano creada para tales fines". Aquí viven más de 138,000. Y en enero de 2026 el Ministerio de la Presidencia lo autorizó expresamente por resolución. • La cadena, en orden: (1) certificación de uso de suelo, del ayuntamiento — aquí cuesta el 5% del valor tasado del terreno; (2) autorización ambiental, del Ministerio de Medio Ambiente (Ley 64-00); (3) licencia de construcción, del Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones, que absorbió la tramitación de planos de Obras Públicas. • La herramienta gratis: la consulta pública de autorizaciones ambientales del portal de servicios digitales del Ministerio de Medio Ambiente. • La letra dura. Ley 368-22, artículo 45: la autorización de uso del suelo expedida en desconocimiento de los requisitos del artículo 44 "es nula". Y el artículo 89 añade que un permiso otorgado en violación a las normas de planificación puede ser atacado ante la jurisdicción contencioso administrativa "por el MEPyD o cualquier persona con interés legítimo". • Lo que no está cerrado: el Plan de Ordenamiento Territorial del distrito no está aprobado. Se presentó en julio de 2026 y ese mismo mes el viceministro de Ordenamiento Territorial aclaró que "no está concluido"; en agosto el Concejo de Vocales aplazó la decisión. • Mito derribado: "los permisos son asunto del constructor y a mí no me toca". El riesgo del papel no se queda donde se firma: baja hasta el que pagó. Propiedad de la semana: apartamentos sobre la Autovía El Coral, Punta Cana, desde US$83,500. Tres etapas, 19 bloques de 4 niveles, 304 unidades, tipologías de 1, 2 y 3 habitaciones; las del cuarto nivel traen azotea privada. Piscina, gimnasio climatizado, cancha de pádel, gazebo, área comercial, seguridad 24/7 y 1 parqueo por unidad. A 10 minutos del aeropuerto. Plan de pago: reserva US$500 · 15% firma · 25% construcción · 60% entrega o financiamiento. https://josephvergarapuntacana.com/proyectos/colinas-punta-cana/ De dónde salió todo esto: • Ley núm. 368-22, del 22 de diciembre de 2022 — artículos 24 (párrafo I), 44, 45 y 89: https://uasd.edu.do/comision-reforma-uasd/wp-content/uploads/2023/11/Ley-Ordenamiento-Territorial-368-22.pdf • Ayuntamiento de Verón-Punta Cana, Planeamiento Urbano: https://avpc.gob.do/planeamiento-urbano/ • Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones, Licencia de Construcción: https://mivhed.gob.do/permisos-y-licencias-de-construccion/licencia-de-construccion-y-permisos-asociados/ • Consulta pública de autorizaciones ambientales: https://serviciosdigitales.ambiente.gob.do/search/ • Acento (31 jul) y Arecoa (7 ago 2026), sobre el plan de ordenamiento. Lo que NO vas a oír: qué le pasa a tu compra si un uso de suelo se declara nulo. Eso es asesoría legal. ¿Te enseñaron un permiso y no sabes si vale aquí? Escríbeme. Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y Bávaro Tel / WhatsApp: 829 726 0145 https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal, fiscal ni financiera.

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